Die 4 zu erfüllenden Grundsätze ...

Bevor du im Einzelnen deine Abrechnung prüfst, stelle fest, ob die folgenden Grundsätze erfüllt sind. Nur dann können dir Betriebskosten über deine Nebenkostenabrechnung überhaupt in Rechnung gestellt werden!

 

1. Grundsatz: "Ist die Abrechnung rechtzeitig erstellt worden"?

Siehe hierzu: Ein Fallbeispiel & Infos zu Fristen. 

Ist die Abrechnung zu spät erstellt und dir zugeschickt worden, sind die Ansprüche deines Vermieters verjährt. Dies bedeutet, dass du nichts mehr bezahlen musst, unabhängig davon, ob die Abrechnung richtig wäre oder nicht.

 

2. Grundsatz: "Wurden die Positionen vereinbart"?

Alle Betriebskosten, die dir über deine Nebenkostenabrechnung berechnet werden, müssen mit dir vereinbart worden sein! Dies kann über eine Aufzählung aller Betriebskostenarten in dem Mietvertrag oder einer Anlage dazu erfolgen. Grundsätzlich gilt: Nur solche Betriebskosten, die mit dir vereinbart wurden, können auch in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein. Sind deinem Vermieter Kosten entstanden, die er zwar nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlegen könnte, diese aber nicht mit dir vereinbart wurden, kann keine Berechnung an dich erfolgen. Dein Vermieter muss diese dann selbst tragen.

Ist jedoch eine Klausel wie folgt vereinbart, musst du alle nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) - siehe hierzu auch unsere detaillierte Aufzählung - übernehmen: "Der Mieter trägt alle Betriebskosten gemäß der gültigen Betriebskostenverordnung".

 

3. Grundsatz: "Handelt es sich um laufende Kosten"?

In der Betriebskostenverordnung ist im § 1 eindeutig definiert:

"§ 1 BetrKV - Betriebskosten

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (...) laufend entstehen. (...)"

Einmalige Kosten - egal aus welchem Grund - sind daher in aller Regel nicht umlagefähig! Es muss sich um Kosten handeln, die laufend, also regelmäßig / wiederkehrend bzw. in regelmäßigen oder unregelmäßigen Abständen entstehen.

 

4. Grundsatz: "Stimmt der Umlageschlüssel"?

 

Welcher Umlageschlüssel wurde im Mietvertrag vereinbart? An diesen muss sich dein Vermieter halten. Es gilt:

  • Kosten für Heizung und Warmwasser müssen immer nach der Heizkostenverordnung (HeizKV) mit Erfassungsgeräten (Zählern etc.) so abgerechnet werden, dass du nur deinen tatsächlichen Verbrauch zahlst.
  • Sind für weitere Betriebskostenpositionen Zwischenzähler oder Messeinrichtungen vorhanden (z.B. für Kaltwasser, Müllaufkommen, etc.) müssen die erfassten Positionen so umgelegt werden, dass nur die auf dich tatsächlich entfallenden Kosten umgelegt werden.
  • Alle weiteren Betriebskosten können nach verschiedenen Umlageschlüsseln berechnet werden (siehe Regelung in deinem Mietvertrag), z.B. nach dem Flächenmaß (= wieviel % an der Gesamt-Mietfläche fällt auf deine Wohnung), nach Kopfteilen (= alle Personen im Mietobjekt sind 100% - dann wird pro Kopf geteilt) oder nach Einheite (= wieviele Wohnungen gibt es in dem Mietobjekt).
  • Achtung: Wurde in deinem Mietvertrag kein Umlageschlüssel vereinbart, greift folgende Regelung: in diesem Fall wird nach dem gesetzlichen Flächenmaßstab umgelegt!